شروط الحصول على رخصة البناء

لقد حدد قانون التهيئة و التعمير و كذا المرسوم التنفيذي رقم 91/176 ، الشروط الخاصة بطالب الرخصة و كذا بأعمال البناء المعنية بالرخصة و شكل إيداع الطلب و إجراءاته و ما يجب أن يحتويه من الوثائق المثبتة للملكية و المخططات المعمارية التي تبين نوع البناية المراد إنجازها وكل التراخيص الإدارية الضرورية في حالة وجوبها قانونا، و ذلك حسب نوع البناية و النشاط المزمع إنجازه فيها و مكان تنفيذ المشروع و كذا الجهات الإدارية المختصة بالبت في طلب رخصة البناء و تسليمها
الشروط المتعلقة بالطالب
لقد نصت المادة 50 من قانون التهيئة و التعمير على أن حق البناء مرتبط بحق الملكية، و بالتالي لا يجوز لغير مالك الأرض أن يحصل على هذه الرخصة، كما أضاف المرسوم التنفيذي رقم 91/176 أشخاصا آخرين منحهم الحق في طلبها باعتبارهم يستمدون هذا الحق من المالك الأصلي أو بغـرض تدعيم الاستثمارات و الأنشطة الاجتماعية، إذ نصت المادة 34 منه على أنه : ” ينبغي أن يتقدم بطلب رخصة البناء و التوقيع عليه من المالك أو موكله أو المستأجر لديه المرخص له قانونا أو الهيئة أو المصلحة المخصصة لها قطعة الأرض أو البناية “، كما أن قانون التوجيه العقاري أجاز لصاحب شهادة الحيازة الممنوحة من قبل رئيس المجلس الشعبي البلدي طبقا لأحكام المادتين 39 و40 منه أن يحصل على رخصة بناء و هو ما أكدته المادة 34 من المرسوم المذكور أعلاه بنصها : ” يجب أن يقدم صاحب الطلب لدعم طلبه الوثائق التالية :
– نسخة من عقد الملكية أو نسخة من شهادة الحيازة على النحو المنصوص عليه في القانون 90 / 25 المذكور أعلاه “.
كما أن المادة 51 من القانون رقم 97/02 المؤرخ في 31/12/1997 و المتضمن قانون المالية لسنة 1998 قد أضافت شخصا آخر له الحق في طلب رخصة البناء و هو صاحب حق الامتياز على الأملاك الوطنية الخاصة.
كما نص قانون المالية لسنة 2004 في الأحكام الخاصة بتعديل قانون التسجيل الخاصة برسم الإشهار العقاري على أن شهادة الترقيم العقاري المؤقت ترتب نفس الآثار القانونية المنصوص عليها في مجال شهادة الحيازة و بالتالي يمكن لصاحبها طلب الحصول على رخصة بناء.
أولا : المالك أو وكيله
إن تكريس المادة 50 من قانون التهيئة و التعمير و كذا المادة 34 من المرسوم التنفيذي رقم 91/176 لمبدأ ملكية الأرض من أجل ممارسة حق البناء، و ذلك بإرفاق ملف طلب رخصة البناء بنسخة من عقد الملكية المحرر في الشكل الرسمي المشهر طبقا لنص المادة 324 مكرر من القانون المدني.
أما فيما يتعلق بإجراء الشهر الناقل للملكية فقد نصت المادة 793 من نفس القانون على أنه : ” لا تنتقل الملكية و الحقوق العينية الأخرى في العقار سواء كان ذلك بين المتقاعدين أم في حق الغير إلا إذا روعيت الإجراءات التي ينص عليها القانون بالأخص القوانين التي تدير مصلحة الشهر العقاري “.
أما بخصوص العقود العرفية التي كانت تحرر من قبل القاضي الشرعي فهي تكتسي نفس الطابع الرسمي الذي يضفي على العقود التي تحرر من قبل الموظف العام أو الضابط العمومي و هو ما كرسته المحكمة العليا في القرار رقم 97140 المؤرخ في 03/06/1989 و الذي جاء في حيثياته : ” من المستقر عليه فقها و قضاءا أن العقود التي يحررها القضاة الشرعيين تكتسب نفس طابع الرسمية الذي تكتسبه العقود المحررة من قبل الأعوان العموميون و تعد عنوانا للحقيقة على صحة ما يفرغ فيها من اتفاقيات و ما تنص عليه من تواريخ بحيث لا يمكن إثبات ما هو مغاير أو معاكس لفحواها “.
أما بالنسبة للعقود العرفية الثابتة التاريخ و المحررة قبل 01 جانفي 1971 فإنها اكتسبت صيغتها الرسمية بمقتضى المرسوم التنفيذي رقم 93/123 المؤرخ في 19/05/1993 م المعدل و المتمم المرسوم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 م المتعلق بتأسيس السجل العقاري و ذلك دون الحاجة إلى اللجوء إلى الجهات القضائية لغرض إثباتها إذ يكفي اللجوء إلى الموثق لتحرير عقد إيداع بشأنها يتم شهره في المحافظة العقارية المختصة و أعفيت من الإشهار المسبق الذي كان مفروضا بحكم نص المادة 88 من المرسوم76 /63.
أما العقود العرفية المبرمة بعد 01/01/1971 فإن رأي المحكمة العليا ” أن العقد العرفي لا ينقل الملكية و إنما يكرس التزامات شخصية لا تؤدي إلى أي تعويضات مدنية في حالة عدم التنفيذ “.
و كذا القرار المبدئي الصادر عن الغرف المجتمعة سنة 1997 و الذي وضع حدا للاختلاف ما بين الغرفتين المدنية و العقارية و الذي اشترط الرسمية في العقود المنصبة على العقار تحت طائلة البطلان .
أما بالنسبة لعقود الوعد بالبيع فإنها لا تؤخذ بعين الاعتبار كسند يسمح بالحصول على رخصة البناء لأنه يسجل في المحافظة العقارية ولا يشهر ” إن عملية الشهر العقاري هي وحدها التي تستطيع نقل الملكية طبقا لمقتضيات المادة 793 من القانون المدني “.
كما تجدر الإشارة إلى أن رخصة البناء تسلم للأشخاص المعنوية العامة أو الخاصة إذا ما كانت مالكة لقطع أرضية و ترغب في القيام بأعمال التشييد ، إلا أن قانون 90/29 أغفل التعرض إلى هذه الصفة في المادة 50 منه بالرغم من أنه أبقاها فيما يخص طلب شهادة التعمير في مادته 51.
و بتفشي ظاهرة البناءات الفوضوية غير المرخصة كون أن أصحابها لا يحوزون على عقود ملكية تمكنهم من ذلك جاءت المادة 34 من المرسوم 91/176 وسعت من دائرة الأشخاص الذين يمكنهم طلب رخصة البناء.
أما بالنسبة للوكيل فإنه يجوز له طلب رخصة البناء و ذلك عن طريق تقديم وكالة خاصة طبقا لنص المادة 574 من القانون المدني.

ثانيا : المستأجر المرخص له
يمكن لمستأجر العقار سواء كان هذا الأخير عبارة عن قطعة أرضية أو بنـاية أن يطلب رخصة بنـاء و ذلك بعد الموافقة الصريحة من المالك، على أن يكون الاستغلال باسم المستأجر و لحسابه .
ثالثا : الهيئة أو المصلحة المخصصة لها قطعة الأرض أو البناية
تطبيقا لنص المادة 34 من المرسوم المذكور أعلاه فان الهيئة أو المصلحة المخصصة لها قطعة الأرض أو البناية يمكنها طلب رخصة بناء كمديريات المصالح الخارجية للوزارات و المؤسسات العامة ومن أجل ذلك يجب تقديم نسخة من القرار الإداري المتعلق بتخصيص قطعة الأرض أو البناية .
وقرار التخصيص هو أحد طرق تسيير الأملاك الوطنية الخاصة وتعرفه المادة 42 من قانون الأملاك الوطنية بأنه يعني الترخيص باستعمال ملك عقاري أو منقول يملكه شخص عمومي في مهمة تخدم الصالح العام للنظام، و يتمثل في وضع أحد الأملاك الوطنية الخاصة التي تملكها الدولة أو الجماعات الإقليمية تحت تصرف دائرة أو وزارة أو مصلحة عمومية أو مؤسسة تابعة لأحدهما قصد تمكينها من أداء المهمة المسندة إليها.
رابعا : الحائز
وطبقا للمادة 39 من قانون التوجيه العقاري يمكنه طلب رخصة بناء إذ أنها تنص على أنه يمكن لكل شخص حسب مفهوم المادة 823 من القانون المدني يمارس في أراضي الملكية الخاصة التي لم تحرر عقودها بشرط أن تكون هذه الحيازة مستمرة ،غير متقطعة ، هادئة وعلانية لا تشوبها شبهة، أن يحصل على سند حيازي يسمى ” شهادة الحيازة ” و هي تخضع لشكليات التسجيل و الإشهار العقاري و ذلك في المناطق التي لم يتم فيها إعداد سجل مسح الأراضي، وتم استحداث شهادة الحيازة بقصد تطهير العقار في الأماكن التي لم يشملها المسح .
خامسا : صاحب حق الامتياز
لم يتطرق إليها قانون التهيئة و التعمير ولا المرسوم التنفيذي 91/176 ونصت عليه المادة 51 من القانون رقم 97/02 المتضمن قانون المالية لسنة 1998 على أنه : ” يمكن التنازل أو المنح بامتياز للأراضي التابعة للأملاك الخاصة للدولة أو الموجهة لإنجاز مشاريع استثمارية بالمزاد العلني وذلك لهيئات عمومية أو المعترف لمنفعتها العمومية أو إلى الجمعيات التي لا تتسم بالطابع السياسي و المؤسسات ذات الطابع الاقتصادي و الأشخاص الطبيعيين أو الاعتبارين الخاضعين للقانون الخاص.
يعطي المنح باعتبار المذكور في الفقرتين السابقتين للمستفيد منه الحق في تسليم رخصة البناء طبقا للتشريع الساري المفعول .