تنظيم عمليات البناء عن طريق الرخص والشهادات العمرانية

للإدارة حق مراقبة واستغلال واستعمال الأراضي العمرانية والذي يتمثل في تنظيم الرخص المسبقة على استغلال هذه الأراضي، على أن الترخيص في البناء يعد أكثر التراخيص العمرانية شهرة وتداولا في مجال البناء نظرا لصلته الوثيقة بعملية التشييد والبناء وإقامة المباني الحديثة، ويستمد الترخيص بالبناء هذه المكانة المتميزة التي يحظى بها من الدور المهم الذي يؤديه.
تنظيم عمليات البناء عن طريق الرخص العمرانية
باعتبار أن حق البناء من أوجه حق الملكية، فقد نصت المادة 50 من القانون رقم9029 المتعلق بالتهيئة والتعمير أن حق البناء مرتبط بملكية الأرض ويمارس مع الاحترام الصارم للأحكام القانونية والتنظيمية المتعلقة باستعمال الأرض، ويخضع لرخصة البناء ورخصة التجزئة، ورخصة الهدم.
لرخصة البناء دورًا بالغ الأهمية في تجسيد الرقابة السابقة على أعمال البناء، فمن خلالها يتم ضمان الموازنة بين حق الأفراد في البناء باعتباره مصلحة مشروعة وحق المجتمع في أن يعمل قدرًا من الرقابة على أعمال البناء على نحو يضمن التحكم في حركة البناء وتشييد المدن وحماية البيئة بكل أبعادها.
1-  تعريف رخصة البناء
تعتبر رخصة البناء من أكثر الوسائل المخوّلة لسلطات الضبط فعالية في رقابة النشاط الفردي والتحكم فيه في المجال العمراني، فإذا كان للمالك الحرية في استعمال ملكيته العقارية واستغلالها والتصرّف فيها وكذا ممارسة جميع الأنشطة العمرانية التي يراها تحقق مصلحته الخاصة، فإنّه بالمقابل تكون حريته مقيدة بألاّ تتعارض مع النظام العام العمراني وأسسه، لذا كان دور رخصة البناء دورًا وقائيا في مجال تنظيم حركة البناء، وبهذا الصدد يلزم التطرق إلى معنى ومفهوم هذه الرخصة ونطاق تطبيقها.
مفهوم رخصة البناء:
عرّفت رخصة البناء بأنّها: “قرار يحدّ من سلطة المالك الفرد على ملكه، وتصبح فيه الدولة ضامنة لمتطلبات الحاجة الجماعية للسكن” ، وعرّفت أيضا بأنّها :”الرخصة التي تمنحها سلطة إدارية مختصة لإقامة بناء جديد أو تغيير بناء قائم قبل تنفيذ أعمال البناء”، كما عرّفت رخصة البناء أنّها :”القرار الإداري الذي تمنح الإدارة بمقتضاه الحق للشخص بالبناء بعد التأكّد من توافر الشروط التي يتطلبها قانون التنظيم في المكان المراد البناء فيه”.
وفي تعريف آخر تعدّ رخصة البناء: “واحدة من رخص الضبط التي تهدف من خلالها السلطة الإدارية المختصة إلى تجسيد الرقابة المسبقة على أعمال البناء حتى يتم تنفيذها وفق قواعد مرسومة” ومهما تعدّدت التعاريف، فإنّه يمكن تعريف رخصة البناء بأنّها “القرار الإداري الصادر من سلطة مختصة قانونا، تمنح بمقتضاه الحق للشخص (طبيعيا أو معنويا) لإقامة بناء جديد أو تغيير بناء قائم قبل البدء في أعمال البناء التي يجب أن تحترم قواعد قانون العمران”،ومن خلال هذا التعريف يتّضح أن عناصر رخصة البناء هي:
– صدور قرار إداري بالبناء من سلطة مختصة
– أن يكون قرارًا قبليا
– أن يشتمل قرار الرخصة على إقامة بناء جديد أو تغيير بناء قائم
نطاق تطبيق رخصة البناء
لا يمكن للإدارة رغم أهمية العمران، أن تتدخل لتقييد حريات الأشخاص في هذا الصدد إلاّ وفقا لمجال محدّد سلفا، أي تحديد نطاق رخصة البناء من حيث الموضوع ومن حيث المكان.
– نطاق تطبيق رخصة البناء من حيث الموضوع
 جاء نص المادة 52 من القانون رقم90-29 ليُحدّد الأعمال التي تستلزم رخصة البناء كما يأتي:
-تشييد البنايات الجديدة: l’édification des nouvelles constructions، ويقصد بتشييد البناء الجديد استحداث المبنى أو الشروع في إقامته لأوّل مرّة ،وبذلك ضبط مصطلح البناء على أنه عملية تشييد بناية أو بنايات، ويمكن أن نوجز خصائص المبنى فيما يلي:
-تماسك مادة المبنى أو مواد مهما كانت طبيعتها ومصدرها طوب أحمر وحجارة بيضاء أو الاسمنت المسلّح أو الطوب اللّين أو الطين أو الخشب.
-أن يكون المبنى من صنع الإنسان، فإذا أدّت العوامل الطبيعية أو الجوية أو الجيولوجية إلى تكوين حائط مثلا، فلا يعبّر مبنى بالمعنى السابق لأنّه ليس من صنع الإنسان ولو اتصل بالأرض اتصال قرار.
– أن يكون ثابتا ومستقرا مندمجا في الأرض، بحيث لا يمكن عزله أو فصله أو نقله دون هدمه أو إلحاق خسارة به، فإذا كان الحائط مجرّد رصّ لطوب أو حجارة على هيئة سور أو جدران دون أن يتصل بالأرض اتصال قرار أو دون تماسك بين مكوّناتها فلا يعتبر بناء.
-تمديد البنايات الجديدة: L’extension de constructions existantes، يقصد بالتمديد لغة الزيادة المتصلة، فيقال رجل مديد القامة أي طويل القامة ويقال تمدّد الشيء أي انبسط وتمطّى، أمّا قانونا فيقصد به التوسعة أي زيادة مساحة أو حجم المباني أو الحيّز المكاني القائم إلى مساحة أوسع أو أكبر حجم لكن دون تعلية البناء المراد إقامته، ومثال ذلك إزالة حوائط فاصلة بين شقتين وجعلها شقة واحدة وفي العديد من الأحيان لا يتم استخراج الرخصة إذا تعلق الأمر بالتوسيع الداخلي كضم غرفتين ممّا يؤثر على أسس البناء والتصميمات الأولية التي تمّت بناءًا على دراسات سابقة، الأمر الذي يتطلب تدخل المشرع لفرض رقابة أكثر جدّية إذ الحصول على الرخصة وحدهُ غير كاف في هذه الحالة.
-تغيير البناء:Modification de construction ،التغيير لغة هو الإقامة والتقويم والمساواة، وهو من الفعل “عدّل” فيقال عدّل الشيء بالشيء أي سوّاه به وجعله مثله قائما مقامه،والتغيير الذي قصده المشرع يشمل فقط الحيطان الضخمة أو الواجهات المفضية على الساحات العمومية بغية تعلية المبنى أو تعديل في الواجهة الخارجية له، فالمستفيد من رخصة البناء له أن يطلب من الإدارة تعديل أو تصحيح أعمال البناء المقامة بشكل متميّز عن تلك الواردة في الرخصة الأصلية بشرط مطابقة أعمال التعديل التي ستتم للقواعد القانونية السارية المفعول وقتها حتى وإن اختلفت عن القانون الذي صدرت في ضلّه الرخصة السابقة.
-إنجاز جدار صلب للتدعيم أوالتسييج: La réalisation de mur desoutènement et de clôture en dur، التدعيم لغة هو من الفعل “دعّم” فيقال دعّم الشيء دعمًا أي أسنده لئلا يميل وأعانه وقوّاه، وأمّا اصطلاحًا فهو تقوية المباني القائمة وإزالة ما بها من خلل، ولذلك استلزم القانون الحصول على ترخيص قبل إجراءها لخطورتها البالغة أو لحاجتها لرقابة إدارية وفنية خاصة من سلطات الضبط.
أمّا التسييج لغة هو من الفعل سيّج فيقال سيّج الشيء، أي جعل له سياجًا والسّياج هو ما أحيط به على كل شيء، أمّا اصطلاحًا فالتسييج يعني إقامة جدار صلب يحيط بالفناء الخارجي للمبنى.
نطاق تطبيق رخصة البناء من حيث المكان
بالرجوع إلى القانون الساري المفعول لا نجد تحديدًا للنطاق المكاني لرخصة البناء إلاّ بموجب نص المادة 53 من القانون رقم 90-29 التي استثنت فقط البنايات التي تتعلق بسرية الدفاع الوطني والتي يجب على وزارة الدفاع أن تسهر على توافقها مع الأحكام التشريعية والتنظيمية في مجال البناء والتعمير، وهو ما نصت عليه المادة الأولى من المرسوم التنفيذي رقم 15-19.
إجراءات منح القرار المتعلق برخصة البناء
 
طلب رخصة البناء
يبدأ الترخيص بطلب يقدّم إلى الجهة الإدارية المختصة بشؤون التنظيم، ويقدّم هذا الطلب من أشخاص وجهات أوجب عليها المشرع الحصول على الترخيص قبل القيام بتنفيذ أعمال البناء، وهنا يتعيّن على الطالب استيفاء كل الشروط القانونية أو التنظيمية اللازمة بدءًا من توفّره على شرط الصفة وإحضار واستجماع كل الوثائق والمستندات المطلوبة لهذا الغرض.
– تحديد صفة طالب الرخصة           
لم يجعل المشرع طلب رخصة البناء قاصرًا على المالك فقبل وسّع في صفة طالب الرخصة، وهي خطوة للقضاء على أحد المبرّرات الدافعة إلى الإقدام على البناء الفوضوي، وهم على وجه التحديد:
* المالك، وكيل المالك، المستأجر لديه المرخّص له قانونا، الهيئة أو المصلحة المخصّصة لها قطعة الأرض أو البناية، متولي الوقف.
وعليه، يترتب على ذلك أن رخصة البناء تعدّ باطلة إذا تمّ الحصول عليها من غير ذي صفة، على أن صفة الشخص هذه تتحدّد في تاريخ قرار الإدارة بمنح الرخصة أو رفضها وليس في تاريخ تقديم الطلب.
– تحديد وثائق ملف طلب رخصة البناء
إنّ محتويات ملف رخصة البناء كثيرة، فهناك وثائق تثبت صفة الطالب ووثائق أخرى خاصة بالبناء والتي يغلب عليها الطابع التقني، وهي ما نصت عليها المادة 55 من القانون رقم 9029، والمادة 43 من المرسوم التنفيذي رقم1519، حيث يرفق طلب رخصة البناء بالملفات الآتية:
الملف الإداري، ويحتوي على:
* مراجع رخصة التجزئة بالنسبة للبنايات المبرمجة على قطعة أرضية تقع ضمن تجزئة مخصصة للسكنات أو لغرض آخر.
* قرار السلطة المختصة الذي يرخص إنشاء أو توسيع مؤسسات صناعية وتجارية مصنفة في فئات المؤسسات الخطيرة وغير الصحية والمزعجة.
* شهادة قابلية الاستغلال مسلمة وفقا للأحكام المذكورة أعلاه، بالنسبة للبنايات الواقعة ضمن أرض مجزأة برخصة تجزئة.
الملف المتعلق بالهندسة المعمارية، ويحتوي على:
* مخطط الموقع على سلم مناسب يسمح بتحديد موقع المشروع.
 * مخطط الكتلة على سلم 1/200 بالنسبة للقطع الأرضية التي مساحتها تقل أو تساوي 500 م2 أو على سلم 1/500 بالنسبة للقطع الأرضية التي مساحتها تقل أو تساوي 5000 م2 وتتعدى 500 م2وعلى سلم 1/1000 بالنسبة للقطع الأرضية التي مساحتها تتجاوز 5000 م2 ، ويحتوي هذا المخطط على البيانات الآتية :
 حدود القطعة الأرضية ومساحتها وتوجهها ورسم الأسيجة عند الاقتضاء
 منحنيات المستوى أو مساحة التسطيح والمقاطع التخطيطية للقطعة الأرضية
 نوع طوابق البنايات المجاورة أو ارتفاعها أو عددها.
ارتفاع البنايات الموجودة والمبرمجة على القطعة الأرضية أو عدد طوابقها وتخصيص المساحات المبنية، وغير المبنية.
 المساحة الإجمالية للأرضية والمساحة المبنية على الأرض.
 بيان شبكات التهيئة الموصولة بالقطعة الأرضية مع مواصفاتها التقنية الرئيسية وكذا نقاط وصل ورسم شبكة الطرق والقنوات المبرمجة على المساحة الأرضية.
* التصاميم المختلفة المعدة على سلم 1/50 بالنسبة للبنايات التي تقل مساحة مشتملاتها عن 300م2 وعلى سلم 1/100 بالنسبة للبنايات التي تتراوح مساحة مشتملاتها بين 300م2 و 600م2،وعلى سلم 1/200 بالنسبة لباقي البنايات : للتوزيعات الداخلية لمختلف مستويات البناية والمحلات التقنية وكذا الواجهات ، بما في ذلك واجهات الأسيجة والمقاطع الترشيدية والصور ثلاثية الأبعاد التي تسمح بتحديد موقع المشروع في محيطه القريب، عند الاقتضاء.
* مذكرة تتضمن الكشف الوضعي والتقديري للأشغال وآجال إنجاز ذلك.
* الوثائق المكتوبة والبيانية التي تدل على البناء بحصص عند الاقتضاء.
الملف التقني، ويحتوي على:
* باستثناء مشاريع البنايات الخاصة بالسكنات الفردية، يجب إرفاق المذكرة بالرسوم البيانية الضرورية وتتضمن البيانات الآتية:
 عدد العمال وطاقة استقبال كل محل.
 طريقة بناء الأسقف ونوع المواد المستعملة.
 وصف مختصر لأجهزة التموين بالكهرباء والغاز والتدفئة والتوصيل بالمياه الصالحة للشرب والتطهير والتهوية
 تصاميم شبكات صرف المياه المستعملة
 وصف مختصر لهيئات إنتاج المواد الأولية والمنتجات المصنعة وتحويلها وتخزينها بالنسبة للبنايات الصناعية
 الوسائل الخاصة بالدفاع والنجدة من الحرائق
 نوع المواد السائلة والغازية والصلبة وكمياتها المضرة بالصحة العمومية وبالزراعة والمحيط الموجودة في المياه المستعملة المصروفة وانبعاث الغازات وأجهزة المعالجة والتخزين والتصفية
 مستوى الضجيج المنبعث بالنسبة للبنايات ذات الاستعمال الصناعي والتجاري والمؤسسات المخصصة لاستقبال الجمهور.
* تتضمن دراسة الهندسة المدنية:
  تقرير يعده ويوقعه مهندس معتمد في الهندسة المدنية يوضح تحديد ووصف الهيكل الحامل للبناية وتوضيح أبعاد المنشآت والعناصر التي تكون الهيكل.
تصاميم الهياكل على نفس سلم تصاميم ملف الهندسة المعمارية .
وبالرجوع إلى نص المادة 45 من المرسوم التنفيذي رقم 1519، فإنه يرسل طلب رخصة البناء و الملفات المرفقة -الملف الإداري و التقني والملف المتعلق بالهندسة المعمارية في ثلاث نسخ بالنسبة لمشاريع البنايات الخاصة بالسكنات الفردية، وفي ثمان نسخ بالنسبة لبقية المشاريع التي تحتاج إلى رأي المصالح العمومية، إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي لمحل وجود قطعة الأرض.
ويسجل تاريخ إيداع الطلب بوصل يسلمه رئيس المجلس الشعبي البلدي في نفس اليوم، بعد التحقق من الوثائق الضرورية التي ينبغي أن تكون مطابقة لتشكيل الملفات على النحو المنصوص عليه.

 يتبع …