الإطار التنظيمي للعقار الصناعي في الجزائر

قواعد وشروط تملك العقار الصناعي
لقد سعى المشرع الجزائري من خلال أحكام الأمر رقم 06-11 مؤرخ في 6 شعبان عام 1427 الموافق لـ 30 أوت سنة 2006 إلى تحد يد شروط و كيفيات منح الامتياز و التنازل عن الأراضي التابعة للأملاك الخاصة للدولة و الموجهة لانجاز مشاريع استثمارية، توفيرا لضمان شفافية السوق العقارات الاقتصادية
وكذا سيولتها و ذلك :
– لضمان الحقوق واستقرار المعاملات وسيولتها ومنه تقليل المنازعات
– لتشجيع المؤسسات المالية والمصرفية على إقراض المستثمرين للإسراع في تنفيذ وانجاز المشاريع بعيدا عن مشاكل تمويل استثماره في غياب سندات الملكية المشروطة من طرف البنوك لتقديم القروض بعد تبنى نظام السوق الحرة، و الحصول على رخصة البناء.
– لتحسين إمكانيات تحديد وتوجيه السياسة العقارية الصناعية.
وقد استثنى من مجال تطبيق أحكام هذا الأمر أصناف الأراضي بحكم طبيعتها وعلاقتها بالمصالح العليا للدولة و التي تخضع إلى نصوص خاصة، و لاسيما منها:
– الأراضي الفلاحية.
– القطع الأرضية المتواجدة داخل مساحات مناطق التوسع و المواقع السياحية و الضرورية لانجاز برامج استثمارية تدخل ضمن مخطط التهيئة السياحية .
– القطع الأرضية المتواجدة داخل المساحات المنجمية
– القطع الأرضية المتواجدة داخل مساحات البحث عن المحروقات و استغلالها .
– القطع الأرضية الموجهة للترقية العقارية .
1- قواعد تسير المحافظة العقارية الصناعية التابعة لأملاك الدولة الخاصة
بمفهوم المخالفة لنص المادة 12 وما يليها من القانون 90/ 30 المتضمن الأملاك الوطنية فان العقارات الخاصة باختلاف أنواعها التابعة للدولة غير خاضعة لقاعدة عدم القابلية للتصرف الأمر الذي يجعلها محلا لكافة المعاملات التي تعرفها السوق العقارية بشروط هي:
* أن يكون العقار المعني بعملية التصرف غير مخصص لمرفق عام
*أن يكون التصرف فيه بمقابل و بشكل يتناسب و القيمة التجارية للعقار
* أن لا يكون من الأراضي الفلاحية التابعة للأملاك الوطنية
إذن باستثناء أصناف الأراضي المذكورة أعلاه تكون الأراضي التابعة للأملاك الوطنية الموجهة لاستقبال مشاريع استثمارية موضوع تصرفات.
وتتولى مصالح أملاك الدولة المكلفة قانونا بتسيير الأملاك الخاصة للدولة بالتعامل في هذه العقارات لفائدة المؤسسات و الهيئات العمومية أو الأشخاص الطبيعيين أو المعنويين الخاضعين للقانون الخاص و ذلك لاحتياجات مشاريعهم الاستثمارية .
تمنح هذه الأراضي التابعة للأملاك الوطنية الخاصة بمقتضى أحكام الأمر السابق الذكر بامتياز لمدة أدناها 20 سنة قابلة للتجديد و قابل قانونا للتحويل إلى تنازل ضمن شروط إذا تعلق الأمر بمشاريع ذات طابع صناعي أو سياحي أو خدماتي.
التنازل عن القطعة الأرضية التي أنجزت عليها عمليات ترقية عقارية بعد التجزئة، إذا تعلق الأمر بمشاريع مدمجة في الاحتياطات العقارية، لقد لجأ المشرع من خلال أحكام هذا النص إلى الطرق غير العادية للتصرف في العقار كعقد الامتياز لصالح المستثمر قابلا إلى أن يتحول لتنازل وبمقابل .
 
لقد أراد المشرع الجزائري تجنب تنظيم عملية بيع الأراضي للمستثمرين خلافا للأحكام التي تضمنها قرار وزارة التجهيز المؤرخ في 19/02/1992 المحدد لشروط بيع الأراضي الجرداء المتوفرة التابعة لأملاك الدولة الخاصة ومضمون دفتر الشروط الملحق الذي جاء تطبيقا لنص المادة 161 لقانون المالية لسنة 1992وذلك للأسباب التالية :
-أن عمليات الترقية الاستثمارية موضوع الامر01/ 03خصت الشخص المرشح لانجاز استثمار في أي ميدان ومن بينها الميدان الصناعي و قد يكون وطنيا أو غير وطني.
– خطر إعادة بيع العقارات الممنوحة كليا أو جزئيا من قبل المستفيدين .
– عدم انطلاق المستثمر في انجاز المشروع المصرح به ومنه عدم استغلال الأراضي إلى تم بيعها.
-كما حصر المشرع الأشخاص المؤهلين لإصدار رخص الامتياز أو التنازل بالمزاد العلني أو بالتراضي في:
– الوالي بقرار بناءا على اقتراح من لجنة يحدد تنظيمها و تشكيلها و سيرها عن طريق التنظيم.
– المجلس الوطني للاستثمار بلائحة بالنسبة لمشاريع الاستثمار التي تستفيد من نظام الاتفاقية وفقا لأحكام الأمر رقم 01-03 ، ويمنح الامتياز أو التنازل بالمزاد العلني مقابل تسديد سعر التنازل أو الإتاوة الايجارية السنوية الناتجة عن المزاد وكذا منح تخفيضات على سعر التنازل أو على مبلغ الإتاوة الايجارية السنوية على النحو الذي تحدده إدارة الأملاك الوطنية
يمنح الامتياز أو التنازل بالتراضي مقابل دفع القيمة التجارية أو إتاوة ايجارية سنوية على النحو الذي تحدده مصالح الأملاك الوطنية المختصة إقليميا .
 
2- شروط منح الامتياز وإعداده
يقصد بالشروط القانونية والإدارية، الالتزامات الواجب احترامها بالنسبة إلى كل من له علاقة مباشرة بالعقار الصناعي سواء تعلق الأمر بالعقارات الموجودة بالمناطق الصناعية أو المناطق الخاصة، أو أي عقار صناعي خارج هذه المناطق ويدخل في إطار الاستثمار والذي يسمى المستثمر أو المتعامل…الخ من جهة وتتعلق بمانح حق الاستغلال والمتمثل في الدولة، أو أحد فروعها المحلية من جهة أو إداراتها من جهة ثانية، وتمس هذه الشروط في معظم الأحيان حق الملكية وضرورة حمايته.
1/ الشروط المتعلقة بالأرض محل الامتياز
-أن تكون الأرض محل منح الامتياز تابعة الأملاك الوطنية الخاصة
-غير مخصصة لتسيير مرفق عام
-أن تكون متواجدة بإحدى المناطق المصنفة أو كمنطقة توسع اقتصادي وفقا للمرسوم التنفيذي رقم 94/321 المؤرخ في 17 أكتوبر 1994 المتعلق بتحديد شروط تعيين المناطق الخاصة و ضبط حدودها تطبيقا للقانون المتعلق بترقية الاستثمار.
2/-الشروط المتعلقة بالمستفيد
إن الشروط الإدارية هي شروط تتعلق بتحديد كيفيات استغلال العقار الصناعي كوعاء عقاري في حد ذاته، وفي إطار احترام التشريعات والتنظيمات العامة المعمول بها، من قبل مستغل العقار الصناعي، التي وردت فيه، في القوانين والمراسيم الخاصة باستغلال العقارات الصناعية، لقد وردت هذه الشروط في عدة قوانين ومراسيم تتعلق بالاستثمار نوردها على حسب الترتيب التالي:
أولا: في المرسوم التنفيذي رقم 84/55 المتعلق بإدارة المناطق الصناعية:
• يجب على المتعامل ألا يقوم بأي تغييرات وأشغال معينة على شبكة المنشات المشتركة إلا بعد حصوله على ترخيص من طرف المؤسسة المسيرة غير انه يمكن للمتعامل أن يقوم بنفسه بأشغال التجهيز والتهيئة للتجزئة العقارية الخاصة به، كإدخال توصيلات الماء والكهرباء والغاز ولكن بشرط حصوله على الموافقة المسبقة.
• يجب على المتعامل عند تهيئته للمنطقة أو التجزئة العقارية المملوكة له أن يحترم مبادئ حماية البيئة وذلك حتى ولو كانت تجزئته غير مبنية أو استعملها كمستودع فقط.
• يتحمل المتعامل مسؤولية عبئ القيام بجميع الاجراءات اللازمة والتجهيزات الضرورية للتخلص أو لمعالجة كل الأضرار المحتملة والتي تمس مباشرة بالصحة العمومية بالزراعة وبالمياه المستهلكة وكذلك الحال فيما يتعلق بالدخان المتصاعد من كمصانعه والنفايات الغازية والصلبة.
ثانيا: في القانون رقم 93/12 المتعلق بترقية الاستثمار:
• الشخص المرشح للاستثمار في أي ميدان ومن بينها الميدان الصناعي وهو أي شخص طبيعي أو معنوي شرط أن يكون جزائريا، وسواء كان مقيما أو غير مقيم، ثم نص على إمكانية أن يكون المستغل أجنبيا.
• يجب أن يكون مستغل العقار الصناعي في إطار الاستثمار، حائزا بصفته مالكا في المنطقة المقصودة لقطعة أرضية يمكن أن تستغل أساسا لإقامة المشروع.
• يلتزم المستغل بانجاز مشروعه حسب الشروط والآجال المقررة في دفتر الشروط أو الاتفاقية، هذه الآجال قد تكون محدودة لمدة زمنية معينة، وفي حالة عدم الإنجاز خلال المدة، يمكن للإدارة إضافة اجل آخر للمستغل.
• يجب على المستغل أو المتعامل مراعاة التشريع أو التنظيم المعمول بهما، في مجال الأنشطة المقننة وإن يحصل على تصريح بالاستثمار من طرف الوكالة الوطنية لدعم وترقية الاستثمار.
• خضوع المتعامل أو المستثمر الأجنبي سواء كان شخصا طبيعيا أو معنويا لأحكام الاتفاقية المبرمة بين الدولة الجزائرية والدولة التي يكون هؤلاء الأشخاص من رعاياها.
 
• يجب على مستغل العقار الصناعي، أن يودع مرة في السنة لوكالة ترقية الاستثمار كشفا يبرز فيه مدى تنفيذ الالتزامات التي تعهد بها وفق النموذج المتفق عليه بموجب المرسوم.
ثالثا: بالنسبة للعقار الصناعي بصفة عامة وفي إطار المراسيم التنفيذية 94/319 و320
• يجب على أي متعامل أو مستغل أن يقوم بأشغال تهيئة المنطقة الحرة في الآجال المتفق عليها في دفتر الشروط، وكذا القيام بأعمال البناء والتجهيز للمنطقة، وصيانة الموجودات الثابتة.
• يجب على أي متعامل في المناطق الخاصة المحافظة على البيئة وحمايتها ونقل المواد الخطيرة ومعالجتها داخل المنطقة طبقا للتشريع والتنظيم المعمول به.
• يلتزم المستثمر صناعيا بالتأمين على كل أخطار الاستغلال الواردة، والتي تسبب أضرار للأملاك العقارية سواء حدثت بفعله أو بفعل الغير العامل لإذنه.
• يجب على المستثمر في المنطقة الحرة أو الخاصة أن يقدم للهيئة المكلفة بالمراقبة والمتبعة، مخطط لتهيئة للمنطقة الصناعية أو الخاصة أو الحرة، ومخططات تجزئة الأراضي للبناء الموضوعة طبقا للتنظيم المعمول به، بالإضافة على ذلك عليه تقديم المشاريع النهائية والأشغال التي يعتزم انجازها في المنطقة.
• يجب على المتعامل أو المستثمر أن يشرع في انجاز الأشغال في الآجال المحددة من قبل الإدارة وفي دفتر الشروط وفي حالة عدم الانجاز كل مشروع او جزء منه في الآجال المقررة له توجه له الإدارة اعذرا بإتمام الأشغال وعند الاقتضاء تتولى الدولة إتمام الأشغال المتبقية على نفقة المستغل.
• يجب على المستغل أن يتحمل نفقات ومصاريف الصيانة المحافظة على المنشآت ويسهر على مطابقة هذه الأخيرة لقواعد الأمن وحماية البيئة.
• يقع على عاتق المتعامل أو المستثمر عبئ بقاء أي ملك عقاري يهم المنطقة مهما كان نوعها أو أي بيع عقاري أو إيجار له بداخل المنطقة الحرة، وكذلك توفير جميع الخدمات الضرورية لصيانة هذه العقارات وحسن تسيرها.
 
• يجب أن يتضمن النظام الداخلي لمنطقة، والعقود الواردة عليها القيود التي تسمح بالتأكد بأن الارتفاقات وأنظمة التعمير وكذا التدابير الخاصة بالنظافة والأمن قد احترمت.
رابعا: في إطار الأمر رقم 01/03 المتضمن تطوير الاستثمار:
لم يوضح هذا الأمر المصادق عليه بموجب القانون 01/16 المؤرخ في21/01/2001 الالتزامات التي تقع على عاتق المتعامل أو المستثمر صناعيا إلا فيما يتعلق بالتزامه بالحصول على التصريح بالاستثمار من طرف الهيئات المكلفة بذلك مع مراعاة التشريع والتنظيم المعمول به، وخاصة تلك المتعلقة بالأنشطة المقتنة.

تابع ..